Татьяна Гагарина

Разминка перед стартом

ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ. Возведение загородного дома чем-то похоже на марафон: нужно взять хороший старт, придерживаться намеченной стратегии, не терять набранный темп и, наконец, уверенно прийти к финишу. Высокий результат достигается за счет длительных и упорных тренировок, то есть кропотливой и всесторонней подготовки.

01. По традиционным технологиям строительства "коробку" здания можно возвести за период с марта по октябрь. Однако есть и другие варианты. К примеру, по каркасной технологии строительство "коробки" можно завершить

ВСЕОБЩАЯ МОБИЛИЗАЦИЯ

Как показывает практика, строительство и обустройство коттеджа занимает не менее полутора-двух лет, однако с возведением "коробки" ложно уложиться в один строительный сезон — период с марта по ноябрь. Приступать к непосредственному строительству дома — разрабатывать котлован, возводить фундаменты — лучше всего во второй половине апреля, когда среднесуточная температура воздуха в Московском регионе составляет не менее 8 °С. К этому моменту следует подготовить строительную площадку. Перечень предварительных работ таков: нужно определить точные границы участка, вырубить деревья и кустарники, установить забор, обустроить бытовой городок и подключить его по временной схеме к существующей электросети и водопроводу, проложить подъездные пути, устроить складскую зону и площадку для разворота техники. Обычно на подготовительные мероприятия отводится не меньше недели. Тем не менее, если участок нужно освободить от существующих построек или недостроя, перешедшего "по наследству" от предыдущих хозяев, этап подготовки к строительству может затянуться.

При тщательно спланированных работах нулевой цикл (часть здания на уровне нулевой отметки (до пола первого этажа) завершают к началу лета. Затем за два- три месяца возводят стены и монтируют междуэтажные перекрытия, после чего приступают к сооружению стропильной конструкции. В конце осени здание подключают к отопительному контуру, зиму отводят под внутреннюю отделку. Безусловно, основные строительные этапы можно проводить и при отрицательных температурах, но они обойдутся намного дороже, да и качество строительства останется под вопросом. Консервация недостроенного здания тоже нежелательна. Данный процесс сопровождается весьма высокими расходами и не обеспечивает 100%-ной защиты конструкций от деформаций или даже частичного разрушения.

Очевидно, что высокие темпы строительства "работают" на будущего обитателя коттеджа. В то же время активная динамика производственного процесса невозможна без всесторонней и своевременной подготовки.

ТОЧКА ОТСЧЕТА

Как построить дом, который станет "роднее" городской квартиры и будет радовать не одно поколение? На эти, казалось бы, риторические вопросы есть вполне конкретный ответ — для начала нужно приобрести профессионально выполненный проект. Заметим, мы говорим не о копии страницы из рекламного каталога проектов, а о полном комплекте рабочей документации, в который входят архитектурно-строительная часть и разделы, посвященные инженерному обеспечению здания: водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, энергоснабжение и др. Существуют два способа получить искомое. Первый предполагает покупку проекта повторного применения, второй — заказ индивидуального решения.
02. Первый, один из промежуточных и окончательный варианты загородного дома, появившиеся в результате совместной работы архитектора и заказчика.
Архитектор: Артем Довгучиц

Сегодня вниманию будущих застройщиков предлагается множество разнообразных проектов повторного применения. Тот, кто обладает средним достатком и планирует построить небольшой коттедж без архитектурных изысков, сможет без особых проблем найти подходящее проектное решение. Компактные планировочные схемы для жилых малоэтажных зданий немногочисленны и хорошо известны. Для справки: использование готовой проектной документации отнюдь не современное изобретение. Принципы типизации и повторного применения проектных решений были обозначены еще на рубеже XVIII—XIX веков — после пожара 1812 года целые кварталы Москвы "заселялись" классическими "типовушками". Индивидуализация зданий, как в прежние времена, так и в наши дни, обеспечивается за счет изменения их объема и преобразования фасадов. В частности, классическую фасадную "одежду" создают с помощью изготовленных промышленным способом рустов, фронтонов, карнизов, колонн, арок, обрамлений оконных и дверных проемов, балюстрад, заурядную коробку превращают в альпийское шале, шотландское поместье или дом в стиле кантри посредством искусственного камня. Также в продаже несложно найти малые архитектурные формы, оригинальные изделия для мощения садовых дорожек и другие элементы ландшафтного дизайна, которые позволят обустроить своего рода садово- парковый ансамбль. Подобные рукотворные "камни" отличаются повышенной прочностью, низким водопоглощением и, следовательно, высокой морозостойкостью, долговечностью, устойчивостью к атмосферным воздействиям и, что немаловажно, умеренной стоимостью.

Однако вернемся к покупке проекта готовой документации. Полный комплект обойдется застройщику в $900 - 2500. К этой сумме следует добавить стоимость привязки проекта к участку — его адаптации к условиям конкретного земельного надела: особенностям рельефа, гидрогеологической ситуации и т.д. (Необычная форма участка, особенности его местоположения в пределах поселения и по отношению к магистральным сетям, ориентация владения по сторонам света могут повлечь за собой и более серьезные переделки.) В обязательном порядке придется пересчитать фундаменты и, вполне вероятно, полностью переработать раздел, посвященный опорной части здания. Кроме того, заново будут спроектированы наружные инженерные сети и дренажная система. Минимальная стоимость привязки проекта к участку составляет $500-800.

Многие застройщики приобретают проект повторного применения, рассчитывая "перекроить" его на свой лад. Безусловно, некоторые изменения в планировке, к примеру, перенос перегородок, вполне допустимы. Однако ломать архитектурно- конструктивную концепцию здания нельзя. Изменение внешних габаритов и этажности дома, смещение несущих стен и тому подобные мероприятия, как правило, требуют кардинальной переработки проекта, что по финансовым и трудовым затратам превышает индивидуальное проектирование. При этом бесчисленные и неоправданные переделки могут погубить существовавшую архитектурную идею.

В таких случаях лучше заказать индивидуальный проект, при разработке которого будут полностью учтены пожелания будущих хозяев.

Не обойтись без индивидуального проектирования, если застройщик планирует возвести просторную усадьбу или респектабельную виллу, мечтает о доме яркой, неординарной архитектуры. Такие дома, как правило, не тиражируются. Обычно предварительная стоимость индивидуального проекта устанавливается исходя из предполагаемой общей площади будущей постройки (30-100 $/м2) с учетом нулевого этажа.

ТАТЬЯНА ПЕХТЕР,
РУКОВОДИТЕЛЬ АРХИТЕКТУРНОГО БЮРО "ЛИЗА":

— К сожалению, застройщики нередко поддаются уговорам подрядчиков и решают изменить планировку дома непосредственно в процессе строительства. Результат может быть весьма плачевным. Все модификации проекта необходимо продумывать заранее, внося поправки в чертежи. Подобную работу желательно поручить профессиональному архитектору, причем лучше, если это будут авторы проекта. Они досконально знают свое "детище", потому сразу ответят, что возможно, а что — нет. Кстати, переделки на бумаге обойдутся намного дешевле, нежели практические эксперименты. Добавлю, что в нашем бюро адаптация готовых проектных решений может развиваться по трем основным алгоритмам. В рамках первого осуществляется стандартная привязка проекта повторного применения к конкретному участку. Второй алгоритм предусматривает также внесение небольших изменений в проектную документацию. И наконец, третий вариант. Заказчик может принести не весь проект, а лишь отвечающую его запросам планировочную схему и фасады. При этом планировка и фасады могут принадлежать различным проектам, главное, чтобы они сочетались между собой. По сути, третий алгоритм — это индивидуальное проектирование. Тем не менее "домашние заготовки" клиента значительно экономят время и труд архитектора и, как следствие, сокращают стоимость эскизного проекта.

РОМАН ЛЕОНИДОВ,
APT-ДИРЕКТОР АРХИТЕКТУРНОГО БЮРО "ШАБОЛОВКА":

— Строительство собственного дома — исключительное событие в жизни человека. В случае неудачи на вторую попытку решаются немногие. Чтобы не сожалеть в дальнейшем о допущенных и, увы, непоправимых ошибках, проекту необходимо уделить максимум внимания. Заказывая индивидуальный проект, застройщик получает архитектурно-планировочное решение, оптимально сочетающее эстетические и функциональные предпочтения хозяев, а также современные требования к загородному жилью.

Иными словами, подвал учитывают независимо от того, будет он в доме или нет. Впрочем, индивидуальное проектирование предполагает и индивидуальный подход к вопросу оплаты.

ЗАКОННЫЕ ОСНОВАНИЯ

На подготовительном этапе заказчик должен получить у главы администрации муниципального образования разрешение на строительство. Для этого необходимо согласовать проект в соответствующих органах. В зависимости от обстоятельств и района строительства придется обойти более десяти инстанций, среди которых местный орган архитектуры и градостроительства, БТИ, СЭС, пожарная инспекция, служба газификации и т.д. В Подмосковье процедура согласования проекта регулируется ТСН ПМС-97 МО "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного строительства в МО", утвержденными Правительством Московской области весной 1998 года. Хождение по кабинетам может продлиться от двух месяцев до полугода. Ускорить процесс способен риэлтор, который помогал приобретать участок, или генподрядчик. Услуги посредника экономят время и нервы, но не деньги — по разным оценкам, экспресс-согласование обойдется в $800-2 000.

Для получения разрешения на строительство вполне достаточно эскизного проекта (о нем мы расскажем чуть позже) и генплана участка, разработанных с учетом действующих норм. Так, посадка дома и других построек должна отвечать требованиям СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства", а также региональных законодательных документов. К примеру, в Московской области действуют "Правила застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов и рекреационных комплексов Московской области" (№ 9/96-03).

Нормативные документы разрабатывались на основе многолетнего обобщенного градостроительного опыта, большинство их положений устанавливалось из соображений пожарной и санитарной безопасности, удобства проживания, упорядоченности застройки поселений и т.п. Тем не менее условия, предписывающие возводить дома на расстоянии не менее пяти метров от красной линии улиц или не ближе трех метров от границы с соседними участками, устраивают не всех. Случается, что заказчики согласовывают одно, а строят совсем другое. Какие последствия имеет подобное самоуправство? Минимум — штраф, максимум — постановление суда о сносе несанкционированно возведенных зданий. Игнорирование властей может обернуться серьезными затруднениями при вводе здания в эксплуатацию, что, в свою очередь, задержит регистрацию дома. Таким образом, чтобы стать полноценным собственником и избежать проблем в будущем, лучше соблюсти установленные правила.

ОЧЕНЬ ВАЖНАЯ ЗАДАЧА

Очевидно, что даже стандартная привязка типового проекта требует привлечения профессиональных проектировщиков: конструктора (для перерасчета фундаментов) и специалистов по канализации, водо-, газо- и электроснабжению. В разработке индивидуального проекта, как правило, задействован целый творческий коллектив, главная роль в котором, безусловно, отводится архитектору. От таланта и профессионализма последнего зависит оригинальность заложенной в будущем здании идеи. Кроме того, доля архитектурного труда в общем объеме проектных работ может составлять 30~40%. Создание архитектурно-планировочного решения, разработка планов, разрезов, узлов и деталей, координация работы других специалистов, авторский надзор — вот неполный перечень прямых обязанностей " главного строителя".

Найти "своего" архитектора — важнейшая задача застройщика на подготовительном этапе. "Путеводными нитями" могут стать каталоги проектов, публикации в специализированных изданиях. Выбрав несколько подходящих авторов, желательно ознакомиться с постройками, выполненными по их проектам. Окончательное решение следует принимать по результатам личной встречи.

Немаловажно и место заказа проекта. Крупные проектные институты, как правило, в частных заказчиках не заинтересованы. Можно обратиться к частнопрактикующему архитектору. Однако в этом случае неясно, кто будет работать над конструктивным и инженерным разделами. Кроме того, под вопросом остается и юридическая сторона общения со "свободными художниками".

Наиболее разумный способ — выбрать частную мастерскую, ориентированную на малоэтажное загородное строительство. Подобные организации обеспечивают высокое качество проектирования, полную комплектность проектной документации, а также предоставляют правовые гарантии в соответствии с принятыми договорными обязательствами.

ГЕОЛОГИЯ, ГЕОДЕЗИЯ И КОМПАНИЯ

Проектирование загородного жилья базируется на трех китах: нормативных требованиях (конструктивных, санитарно-бытовых, пожарных), исходной информации об участке и задании на проектирование. Если первые лежат на совести проектировщиков, то о второй и третьем должен позаботиться будущий домовладелец. Прежде всего, застройщик предоставляет проектировщикам кадастровый план участка (выписку из Государственного земельного кадастра), на котором указаны размеры и расположение относительно сторон света, а также фрагмент плана размещения магистральных сетей, если таковые имеются. Получить документы можно в администрации муниципального образования или в офисе организации, занимающейся благоустройством коттеджного поселка.

Для разработки генерального плана участка нужна подробная геодезическая съемка владения (работа геодезистов обойдется в 15-25 $/сотка). Кроме того, желательно заранее провести инженерно-геологические изыскания грунтов, залегающих в зоне строительства (предварительную информацию о геологической ситуации в том или ином районе Московской области можно заказать в Мосгоргеотресте). Для выполнения таких работ (стоимость от $1 500) приглашается специализированная организация. В определенных точках пятна застройки бурятся скважины глубиной 8—10 м, количество которых зависит от многих факторов: характера рельефа, сложности гидрогеологической ситуации, площади и конфигурации здания и т.д. Одну из скважин специалисты рекомендуют пробурить на 16-метровую глубину.

Пробы подвергаются лабораторному анализу, в процессе которого определяются физико-механические характеристики грунтов, химический состав грунтовых вод и т. д. Затем застройщик получает заключение, содержащее подробную гидрогеологическую информацию, разрезы, демонстрирующие характер напластования грунтов и уровень грунтовых вод. Эти данные учитываются при расчете и конструировании фундаментов, однако могут существенно влиять и на другие аспекты проектирования. Ситуацию поясняет Азад Хачату-ров: "Заблаговременно выполненные инженерно-геологические изыскания зачастую помогают оптимизировать процесс проектирования. Так, если на эскизной стадии архитектор располагает достоверными сведениями о свойствах грунтов, наличии грунтовых вод и т.д., то сразу можно решить ряд вопросов. Например, есть ли смысл делать подвал, или же от него следует отказаться в силу сложной гидрогеологии, стоит ли предусматривать высокий цокольный этаж и т.п. Заключение геологов способно повлиять и на генеральный план владения. Например, на участке одного из наших клиентов было обнаружено старое русло реки, разделяющее глину и песок — грунты с практически противоположными свойствами. В результате первоначальная посадка дома была изменена".
03. Варианты коттеджей, демонстрирующие возможные трансформации проекта повторного применения в зависимости от стилевых предпочтений и образа жизни заказчика.
Архитектор: Дмитрий Радыгин

Хотелось бы добавить еще один аргумент в пользу инженерно-геологических изысканий. Не секрет, что экологическая обстановка в нашей стране оставляет желать лучшего, причем сельские районы вовсе не застрахованы от различного рода загрязнений. К сожалению, при покупке участка об экологической чистоте будущего владения задумываются немногие. Между тем, при анализе проб грунта и грунтовых вод по косвенным признакам можно выявить превышение предельно допустимой концентрации вредных веществ.

После того как досье на участок собрано, остается, пожалуй, самое сложное — составить задание на проектирование. Справедливости ради оговоримся, что данный документ носит скорее консультативный, нежели директивный характер.

Составление письменного перечня жилых и вспомогательных помещений (с указанием предполагаемой площади) помогает застройщику реально оценить свои представления о загородном жилье и сопоставить их с финансовыми возможностями.

ПОЛЬЗА, ПРОЧНОСТЬ, КРАСОТА...

"Познай самого себя" — вот обобщение тех рекомендаций, которые архитекторы дают заказчикам, пытающимся сформулировать свои пожелания в отношении загородного дома. Застройщик должен понять, что ему нужно в действительности. О чем следует подумать в первую очередь? На этот вопрос ответил еще древнеримский архитектор и инженер Витрувий. Приоритет у пользы, то есть функциональности жилища, комфорта проживания. К счастью, заказчики все чаще стараются представить себя не в городской квартире, а в собственном доме. Более того, прежде чем решиться на строительство личной "крепости", они на некоторое время снимают коттедж и в ходе "эксперимента" устанавливают, что спальню старших членов семьи лучше расположить на первом этаже, а детям понадобится игровая комната. Не менее важен и вопрос прочности — выбранные строительные материалы и технологии во многом определяют срок службы коттеджа. И наконец, о красоте. Заказчику следует изучить опыт современного загородного строительства, в том числе и зарубежного, проанализировать различные архитектурные стили и решить, что отвечает его эстетическим представлениям.

Пожелания клиента становятся базой для первого этапа проектирования — разработки эскизного проекта, во время которого рассматриваются различные варианты будущего дома. Обсуждая с застройщиком эскизы, архитектор постепенно понимает образ жизни хозяев. Вместе с тем, он "образовывает и воспитывает" клиента. Отстаивая свою позицию, объясняя необходимость того или иного решения, автор проекта подчас выполняет просветительскую роль. Чтобы помочь заказчику " освоить" загородный дом, архитекторы прибегают к различным методам визуализации — новейшим компьютерным технологиям (трехмерным моделям, анимационным роликам и т.д.), традиционному макетированию.

В зависимости от степени подготовленности заказчика и сложности проекта эскизное проектирование продолжается от двух недель до четырех месяцев. Стоимость эскизного проекта может составлять до 50% от общих затрат на разработку проектной документации, причем обычно его оплачивают авансом. На эскизирование составляют отдельный договор или (реже) заключают устное соглашение.

Утвержденный заказчиком эскизный проект — основа для создания рабочей документации. В среднем, такая работа занимает месяц-два, однако возможны варианты. Послушаем Татьяну Пехтер: "Отмечу, проект проекту рознь. Одно дело — спроектировать скромный дом без стилевого "рода и племени", использовав типовые архитектурные и конструктивные решения, и совсем другое — создать изысканную загородную виллу, например, в стиле французского шато. Во втором случае только детализация фасадного декора займет целый альбом. Кроме того, клиенты все чаще заказывают коттеджи, оснащенные системами централизованного кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции и т.д. Разработка домов, жизнеобеспечение которых организовано с применением новейших технологий, нередко занимает несколько месяцев".

С застройщиком заключается договор, в котором прописываются все аспекты взаимоотношений сторон.

Способен ли заказчик, а это, как правило, человек, несведущий в вопросах строительства, оценить качество проекта? В полной мере, разумеется, нет, однако по косвенным признакам определить недоделки все-таки можно. В частности, поэтажные планы должны включать предварительную расстановку мебели. Это свидетельствует о том, что стандартные столы и диваны легко "вписываются" в габариты комнат, а разводка электросетей "привязана" к интерьерам. Основные конструктивные чертежи (планы фундаментов, перекрытий и т.д.) должны сопровождаться подробными спецификациями элементов и ведомостями расхода материалов. Всем нестандартным узлам, архитектурным деталям нужна тщательная проработка. Иными словами, из проекта должно быть ясно, как изготавливаются конструкции наружных и внутренних лестниц (если не предусмотрено использование промышленных изделий), балконов, козырьков, ограждений и т.д.

АЗАД ХАЧАТУРОВ,
ГЛАВНЫЙ АРХИТЕКТОР КОМПАНИИ "АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНОЕ БЮРО "АРХДИЗАЙНСТРОЙ":

— Если застройщик имеет четкие представления о будущем загородном жилье, то сотрудничество с архитектором следует начать еще во время поиска участка. Дело в том, что выбранный земельный надел может не подойти для воплощения замыслов заказчика. К сожалению, предусмотрительные клиенты — большая редкость. Подавляющее большинство приходит с уже приобретенной землей. В результате архитектор вынужден отталкиваться от геометрических, ландшафтных и других особенностей участка, заказчику же нередко приходится поступаться своими первоначальными замыслами.

ПАВЕЛ БОЖЕНКО,
ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ "СВОЙ ДОМ":

— Известны случаи, когда в процессе изысканий восьмиметрового массива не были обнаружены карстовые пустоты, плывуны, водные источники, залегающие несколько ниже, скажем, на глубине 9-11 м.

В таких ситуациях велика вероятность неравномерной осадки здания и, как следствие, растрескивания фундаментов. Исключить подобные моменты позволяет скважина, пробуренная на глубину 16 м. Проблемные зоны, которые расположены ниже этого уровня, не влияют на осадку возведенных над ними строений.

О ВАЖНОСТИ КУЛЬТУРЫ

Едва застройщик решает "проектный вопрос", как перед ним встает не менее серьезная задача — найти квалифицированных строителей. Конечно, можно воспользоваться услугами гастар-байтеров. Неискушенных в строительном бизнесе застройщиков привлекают скромные запросы "вольных" бригад, а также их универсальность. Тем не менее следует помнить, что армия шабашников в основном пополняется за счет сельских механизаторов из стран СНГ, которые не имеют представления о действующих технологических требованиях, строительных нормах и правилах. А несоблюдение нормативов, отступление от проектной документации приводят только к браку.

Приглашая вольнонаемных строителей, пусть даже опытных и добросовестных, застройщик вынужден брать на себя обязанности руководителя стройки. Ему приходится организовывать временное электро- и водоснабжение, обеспечивать поставку материалов, искать строительную технику, контролировать рабочий процесс и т.д. Безусловно, вероятность того, что здание будет построено на удовлетворительном уровне, существует. Однако гарантий нет. Погнавшись за сиюминутной выгодой, будущий домовладелец рискует практически всем объемом капиталовложений.
© Архитектурное бюро
04. Индивидуальный проект загородного дома.
Архитекторы: Роман Леонидов, Илья Шкода

Справедливости ради отметим, что приглашение строительной организации тоже не панацея, а значит, генподрядчика лучше выбирать методом сравнительного анализа. К составлению списка кандидатов можно приступать сразу же после того, как принято окончательное решение о строительстве загородной резиденции, то есть до покупки участка. Сначала следует ознакомиться с завершенными объектами потенциальных соискателей, посетить строящиеся здания. Для компаний с хорошей репутацией характерен высокий уровень строительной культуры, поэтому следует обратить внимание на организацию бытового городка, состояние складской зоны и даже на внешний вид рабочих. В то же время построенные дома — лучшее свидетельство способности строителей работать на высоком уровне.

Предварительные поиски подрядчика могут вывести и на "своих" проектировщиков. Многие фирмы, занимающиеся малоэтажным строительством, предоставляют весь комплекс услуг — от разработки проекта до сдачи дома "под ключ". С другой стороны, и в архитектурных компаниях есть строительные подразделения, или же мастерская связана многолетними партнерскими отношениями с надежными организациями.

Негласный тендер можно провести после получения эскизного проекта. Сравнивая сметные предложения, домовладелец способен оценить добросовестность кандидатов. Например, чтобы снизить сметную стоимость, некоторые хитроумные подрядчики " забывают" учесть обязательные технологические операции, транспортные или накладные расходы, а стоимость основных материалов подсчитывают по ценам, которые заведомо ниже рыночных. Эти и другие уловки предпринимаются с целью заполучить простодушного застройщика. В разгар строительства незадачливому хозяину разъяснят принципы ценообразования и особенности технологии строительного производства, и он поймет, что, скажем, дешевый кирпич рассыпается прямо в руках, качественный материал обойдется в круглую сумму. Отказаться же от услуг подрядчика, выполнившего значительный объем работ, сможет не всякий. Во-первых, довольно сложно экстренно найти достойную замену. Серьезные компании, как правило, загружены работой на год вперед, и даже если в резерве есть сотрудники, понадобится время, чтобы принять незапланированный объект. Кроме того, немногие горят желанием переделывать или доделывать за других и в перспективе нести ответственность за все. Во-вторых, новые исполнители — это, как правило, дополнительные затраты, связанные с обследованием уже возведенных конструкций. Для проведения таковых привлекаются сторонние специалисты.

ЛЕОНТИЙ БРАЖЕВСКИЙ,
РУКОВОДИТЕЛЬ "МАСТЕРСКОЙ АРХИТЕКТОРА БРАЖЕВСКОГО":

— Четверть века работы с людьми научили нас уважать любой, даже не совпадающий с общепринятыми канонами взгляд на "пользу и красоту". Практика показывает, что заказчик может являться вдохновителем архитектора. Человек, решивший самостоятельно построить дом, — это личность, причем самодостаточная, с твердыми принципами. Она и есть центр нашего внимания. Мы же должны помочь ей реализоваться.

АЛЕКСЕЙ БАЛДИН,
ДИРЕКТОР ПРОЕКТНОЙ ФИРМЫ "КАМЕНА":

— Разработка эскизного проекта, пожалуй, самый ответственный этап проектирования, поскольку в этот момент закладываются основные обьемно- планировочные и конструктивные решения, выбираются стилистика дома, концепция интерьера и принципиальные схемы инженерных систем. Заказчику вместе с архитектором следует тщательно продумать все нюансы будущего коттеджа, ведь изменение рабочего проекта, а тем более переделки в процессе строительства, как правило, увеличивают стоимость и снижают качество дома.

Особо отметим, что сметный расчет, произведенный на базе эскизного проекта, носит ориентировочный характер — погрешность может достигать 15%. Чтобы получить точную цифру предстоящих расходов, следует дождаться рабочей документации. По ней составляется окончательная смета. За время строительства согласованный и утвержденный заказчиком документ не должен корректироваться в большую сторону более чем на 5%. Исключения составляют форс-мажорные ситуации. Ссылки на внезапное изменение рыночной конъюнктуры, как правило, несостоятельны. Солидные компании закупают основные материалы по оптовым ценам у постоянных поставщиков, информирующих о подорожании за несколько месяцев. Так, в прошлом году стоимость цемента выросла почти в полтора раза. Строительные фирмы знали об этом почти за полгода. Самые предусмотрительные из них запасли цемент в объеме, допустимом сроком хранения материала. Заказчики же, отложившие строительство на отдаленную перспективу, были предупреждены о неизбежном увеличении сметной стоимости.
© Архитектурное бюро
© Архитектурное бюро
05. Загородный дом, построенный по индивидуальному проекту.
Архитектор: Рожам Леонидов

На переговоры с представителями подрядной организации стоит пригласить независимого специалиста, который сможет оценить правомерность требований строителей, а также понять, есть ли здравый смысл в их предложениях относительно реализации проекта. Эксперта следует привлечь и для того, чтобы осуществлять технический надзор за строительством. Подобные услуги оцениваются от 500 $/месяц. Слово Павлу Боженко: "Может показаться парадоксальным, но добросовестные строители заинтересованы в независимом техническом надзоре. Дело в том, что непосредственный руководитель стройки (прораб, бригадир) привыкает к объекту. У него, как говорится, "замылива-ется глаз". Внешний эксперт, осуществляющий техническое сопровождение строительства и мониторинг качества, помогает достичь лучшего результата. В нашей компании действует внутренняя служба технического надзора — подразделение, по сути выполняющее функцию " службы заказчика". Вместе с тем, клиент вправе пригласить человека со стороны. Главное, чтобы он обладал необходимой квалификацией, подтвержденной соответствующими документами, и достаточным опытом подобной работы".

Добавим, что технический контроль следует доверять волевому и по-настоящему надежному человеку, который не станет злоупотреблять своими полномочиями. Кроме того, действия независимого специалиста не должны стать причиной обострения отношений между застройщиком и строителями.

Союз заказчика и строительной организации скрепляется договором подряда, в котором оговариваются взаимные права и обязанности, гарантийные обязательства, условия выполнения и контроля качества строительных работ, штрафные санкции, процедуры разрешения спорных ситуаций и т.д. Неотъемлемыми приложениями данного документа являются согласованный и утвержденный сметный расчет, график финансирования и выполнения этапов строительства, перечень актов скрытых работ и т.п.

ПОДВЕДЕМ ИТОГ

Ориентировочную стоимость коттеджа мы попросили подсчитать Владимира Павловского, директора ПСК "Пробизнесстрой": "Допустим, предполагается возведение дома общей площадью 350 м2. Прежде всего, необходимо иметь проект коттеджа. Его разработка займет от полутора до четырех месяцев и обойдется в $10 000 - 17 000. Также понадобятся разрешение на строительство и договор с подрядной организацией. Приблизительная стоимость строительства здания без отделки не менее $140 000 (из расчета 400 $/м2). Примерно через полгода ту же сумму нужно вложить в инженерную "начинку" и отделочные материалы".