Татьяна Гагарина

ДИАЛОГ С БУДУЩИМ

В прежние времена при покупке земельного участка мало кто задумывался о перспективах расширения своей семьи, а тем более об отдаленном будущем возводимого загородного дома, К счастью, сегодня большинство заказчиков понимают, что невозможно построить дом без профессионально выполненного проекта.

ПРОЕКТИРОВАНИЕ И ПОДГОТОВКА К СТРОИТЕЛЬСТВУ

Частным застройщикам не стоит рассчитывать, что журнальная иллюстрация или начерченный на миллиметровой бумаге план может стать основанием для строительства дома, который отвечал бы техническим нормативам, а также эстетическим требованиям самих домовладельцев. Также не нужно уповать на опыт и добросовестность строителей — они не способны решить все архитектурно-планировочные и конструктивные задачи.

Поэтажные планы жилого загородного дома. Слева - первый вариант планировки, справа - второй

Поэтажные планы жилого загородного дома. Слева - первый вариант планировки, справа - второй

Желающим возвести современное загородное жилье следует приобрести проектную документацию, разработанную профессиональными архитекторами, а затем согласовать ее с местным органом архитектуры и СЭС. Если участок располагается на территории города или поселка городского типа, проект должна одобрить также администрация муниципального образования. Перечисленные организации руководствуются СНИП 11-01-95 "Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий, сооружений", ТСН ПМС-97 МО "Состав, порядок разработки и утверждения проектной документации для индивидуального малоэтажного строительства в МО" и другими документами. Чтобы ввести дом в эксплуатацию, в местном органе архитектуры и бюро технической инвентаризации района застройщик должен получить заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом, заключение органов Госархстройнадзора Московской области о готовности построенного объекта недвижимости и его соответствии утвержденной проектной документации, а также паспорт технической инвентаризации. Рассмотрев представленные документы, комиссия проводит соответствующие мероприятия и подписывает акт приемки. Затем домовладелец получает постановление главы муниципального образования и оформляет коттедж в регистрационной палате.

ВЫБОР ПРОЕКТА

Проще всего приобрести проект повторного применения, стоимость которого редко превышает $1000 — 1500. Однако типовой проект нуждается в адаптации к условиям конкретного земельного участка. Прежде всего приходится перерабатывать раздел, посвященный фундаментам. Стоимость подобной работы — от $500 без учета расходов на инженерно-геологические исследования грунтов. Как показывает практика, доработка может быть вызвана необычной конфигурацией участка, его положением в застройке поселения, размещением инженерных коммуникаций и т.д. К примеру, будущий дом иначе ориентирован относительно сторон света, нежели заложено в проекте повторного применения, значит, потребуется изменить архитектурно-планировочное решение. Необходимость в существенной переделке возникает еще и потому, что типовое жилье далеко не всегда полностью соответствует пожеланиям нового владельца, а добавление или исключение даже одного помещения способно привести к таким планировочным и конструктивным переделкам, которые изменят исходный вариант до неузнаваемости. Впрочем, корректировка может затронуть любой раздел проектной документации.

ПРОЕКТ - КОМПЛЕКТ РАБОЧЕЙ ДОКУМЕНТАЦИИ, КОТОРАЯ ПОМИМО АРХИТЕКТУРНОЙ И КОНСТРУКЦИОННОЙ ЧАСТЕЙ ВКЛЮЧАЕТ РАЗДЕЛЫ, ПОСВЯЩЕННЫЕ ИНЖЕНЕРНЫМ СИСТЕМАМ (ВОДОСНАБЖЕНИЕ И КАНАЛИЗАЦИЯ, ОТОПЛЕНИЕ, ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЕ, ВЕНТИЛЯЦИЯ И ДР.), А ТАКЖЕ ОБЩУЮ СХЕМУ ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ


Два варианта одного загородного дома. Переделки затронули только декор фасадов

Если застройщик хочет сохранить реликтовые деревья, вписать строение в рельеф местности, лучше заказать индивидуальный проект, который к тому же позволит соразмерить потребности и финансовые возможности. В зависимости от сложности и объема здания полный комплект документации при индивидуальном проектировании обойдется в 30-50 $/м или в 5-10% от общей стоимости строительства (цена не включает затраты на интерьерное и ландшафтное проектирование). Впрочем, вопрос оплаты остается предметом обсуждения между клиентом и архитектором.

ПОИСК АРХИТЕКТОРА

Без профессионала не обойтись даже при покупке типового проекта — правильно переработать раздел фундаментов способен только опытный конструктор. Как правило, подобные специалисты работают в проектных фирмах. Успех строительства дома, сооруженного по переработанному типовому или по индивидуальному проекту, во многом зависит от таланта и профессионализма архитектора. Будучи заинтересованным в точном исполнении своего замысла, он руководит процессом проектирования, а в дальнейшем может осуществлять авторский надзор за строительством.

Главное для застройщика — не ошибиться в выборе автора проекта. Хотя в подобных ситуациях стоит больше доверять собственной интуиции, нежели полагаться на чужой опыт, многие, к сожалению, следуют советам друзей и знакомых. Тем не менее желательно вести поиск по нескольким направлениям, к примеру, просматривать публикации в специализированных изданиях и каталогах, изучать современное загородное строительство и анализировать различные архитектурные стили. Пригласив зодчего, необходимо ознакомиться с его реализованными объектами.

Проект можно заказать в проектном институте, мастерской или у практикующего архитектора. В любом случае заказчик будет общаться со специалистом, который создаст эскизный проект — основу для разработки полного комплекта чертежей.

АЛЕКСЕЙ БАЛДИН, АРХИТЕКТОР:
-Типовое решение предусматривает минимальный комплект оборудования. Если же заказчик планирует смонтировать "теплые полы", многослойные потолки с подсветкой, установить домашний кинотеатр, джакузи, то требуется иной подход. Изменения в инженерной "начинке" способны вызвать значительную, а подчас и полную переработку соответствующей части проекта.
АЛЕКСЕЙ ИВАНОВ, АРХИТЕКТОР:
-Отрадно, что отношение заказчиков к архитектурно-строительному проектированию постепенно меняется в лучшую сторону. Сегодня определяющим фактором считаеются не стоимость проекта, а интересные идеи, качество работы, объем предоставляемых услуг.

Сотрудники крупных организаций, заинтересованных в больших заказах, зачастую не имеют возможности уделить достаточное внимание частному застройщику. Кроме того, за рамками их проектов остаются интерьеры, ландшафт, интеллектуальные системы и пр. Клиент вынужден обращаться в другие компании, что далеко не всегда способствует успеху общего дела. Другая крайность — нанять частного архитектора, который может оказаться непрофессионалом; впрочем, даже сотрудничество с добросовестным и высококвалифицированным специалистом подчас не приводит к желаемым результатам. Архитектор-предприниматель готов с максимальной точностью выполнять пожелания клиента и сколь угодно долго заниматься пространственным решением здания, интерьерами и т.д., однако он не в состоянии решать конструктивные и инженерно-технические вопросы. Чаще всего его выбор специалистов-смежников основан на личных связях и не подкреплен какими-либо обязательствами. Потому заказчик вынужден обращаться в другие фирмы, предлагающие услуги в области строительного конструирования, водоснабжения и канализации, отопления и вентиляции, электроснабжения и т.д., что приводит к несогласованности разделов проектной документации, увеличению материальных затрат и времени.

Золотая середина — частные мастерские, которые ориентированы на малоэтажное загородное строительство, способны обеспечить высокое качество и комплектность проекта индивидуального жилого дома. В подобных организациях работают все необходимые специалисты, либо эти компании связаны долгосрочными договорами с фирмами-партнерами, работающими, например, в области инженерного обеспечения зданий и прилегающих территорий.

ПРОФЕССИЯ: "ЗАКАЗЧИК"

Чтобы процесс проектирования был плодотворным с самого начала, застройщику следует тщательно подготовиться. Прежде всего, клиент должен передать архитектору ряд документов и сведений, которые потребуются для эскизного проектирования. Заказчику понадобится также план участка, где необходимо обозначить геометрические размеры и расположение относительно сторон света. В администрации муниципального образования или в организации, занимающейся благоустройством коттеджного поселка, нужно получить фрагмент размещения инженерных систем (водопровода, канализации, газопровода и т.д.), отображающий земельный надел клиента. В соответствующих регулирующих органах следует выяснить, какие электрические и другие мощности выделяются под участок. Также понадобится общая информация о характере грунтов на соседних владениях, а в дальнейшем — геодезическая съемка территории (5-6 $/сотка) и инженерно-геологическое исследование грунтов ($1 000-2 000). Эти работы выполняются специализированными организациями, но для оптимизации затрат проводятся в соответствии с рекомендациями и под контролем архитектора, а также конструктора.

УСПЕХ СТРОИТЕЛЬСТВА ВО МНОГОМ ЗАВИСИТ ОТ ТАЛАНТА И ПРОФЕССИОНАЛИЗМА АРХИТЕКТОРА. БУДУЧИ ЗАИНТЕРЕСОВАН В ТОЧНОМ ИСПОЛНЕНИИ СВОЕГО ЗАМЫСЛА, ОН РУКОВОДИТ ПРОЦЕССОМ ПРОЕКТИРОВАНИЯ, А В ДАЛЬНЕЙШЕМ МОЖЕТ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ АВТОРСКИЙ НАДЗОР ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Заказчику следует знать о существовании планировочных ограничений. Они оговорены в соответствующих нормативных документах, например, в "Правилах застройки городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, других поселений и рекреационных комплексов Московской области" № 9/96-03 (ред. Закона МО от 30.09.97 № 45/97-03). Среди ограничений отметим регламентацию выноса главного фасада на определенную (так называемую красную) линию, расстояние от стен здания до внешних границ владения или инженерных коммуникаций и пр. К счастью, законодательство в этой сфере достаточно либерально и практически не влияет на творческий замысел архитектора.

Регламентирующие предписания хорошо известны специалистам и учитываются при составлении генерального плана участка. Однако местные органы власти могут вводить дополнительные ограничения. Кроме того, во многих коттеджных поселках существует общая архитектурная концепция застройки, поэтому будущим домовладельцам предлагается определенный набор стилевых решений. Разумеется, с администрацией лучше не ссориться, но можно отстоять свои интересы, опираясь на конкретные документы. Главное — заранее узнать о существовании ограничений.

ЧТОБЫ ВОЗВЕДЕНИ ЗАГОРОДНОЙ РЕЗИДЕНЦИИ ПРОХОДИЛО ЧЕТКО ПО ГРАФИКУ, НЕОБХОДИМО ЗАРАНЕЕ УЧЕСТЬ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ ЭТАПОВ И ТЩАТЕЛЬНО ПРОДУМАТЬ ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ДЕЙСТВИЙ. В ОБЩЕЙ СЛОЖНОСТИ НА ПОДГОТОВКУ К СТРОИТЕЛЬСТВУ УХОДИТ НЕ МЕНЕЕ ЧЕТЫРЕХ МЕСЯЦЕВ.

Задание на проектирование, которое готовит заказчик, включает перечень жилых и вспомогательных помещений с указанием площади и специфических связей между ними. Кроме того, застройщику следует рассказать о своих эстетических предпочтениях, используя фотографии или иллюстрации. Если ему сложно самостоятельно определить стиль будущего здания, то решение принимается в ходе работы, на стадии эскизного проектирования.

ЭТАПЫ ПРОЕКТИРОВАНИЯ

Проектирование включает эскизное проектирование и разработку рабочей документации. На начальном этапе архитектор активно взаимодействует с заказчиком; первый вариант эскизного проекта выполняется за две-три недели. Затем клиент должен осмыслить будущее жилище. Зачастую архитектору приходится преодолевать заблуждения застройщика, часть которых вызвана привычным городским укладом жизни. Например, клиент может забыть о технических и подсобных помещениях (котельной, прачечной, кладовых), не предусмотреть пространство для труб, насосов, трансформаторных подстанций, эвакуационных лестниц, то есть об оборудовании, выведенном за пределы квартиры. К сожалению, опыт эксплуатации частных домов проанализирован недостаточно, поэтому очень важно прислушиваться к рекомендациям авторов проекта. Иногда заказчику трудно представить дом в полном объеме по поэтажным планам, разрезам и фасадам, из-за чего он не до конца понимает архитектурный замысел или настаивает на заведомо ошибочном решении.

ВЕРА И АЛЕКСЕЙ ЛОБАНОВЫ, АРХИТЕКТОРЫ:
— Пока застройщики отдают предпочтение традиционным каменным домам, которые будут стоять на протяжении веков. Но захотят ли их наследники жить в подобных коттеджах через 50,100 или 200 лет? Мир постоянно изменяется, и моральный износ частных загородных строений — вполне реальная проблема. Будущее — за домами, которые созданы как живой организм и могут легко, без потерь достраиваться, переобустраиваться, модернизироваться.
ВЛАДИМИР БЫЧКОВ, РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОЕКТНОГО БЮРО:
— Нанимая строителей из числа бывших сельских механизаторов, застройщик должен подготовиться к самым невероятным последствиям такого решения. Чтобы добиться хоть сколько-нибудь удовлетворительного результата, ему придется контролировать производство и качество работ, закупку и расход строительных материалов, согласованность технологических операций и многое другое, то есть освоить профессию прораба. Обещанные дешевизна и скорость реализации проекта, как правило, оборачиваются колоссальными финансовыми затратами и потерей времени на бесконечные переделки.

Пояснения и суждения, высказанные клиентом в процессе эскизного проектирования, позволяют архитектору понять его образ жизни, эстетические и функциональные предпочтения. Конечно, с некоторыми требованиями зодчий может и не согласиться. Для разъяснения своей позиции, а также для демонстрации трехмерных моделей будущего здания архитекторы используют различные способы визуализации — от традиционных перспективных изображений и макетов до анимационных роликов. Участие в разработке эскизного проекта помогает заказчику оценить свой финансовый потенциал. На утвержденный вариант дома составляется предварительная ведомость материалов, после чего приступают к поиску подрядчиков.

Условия выполнения эскизного проекта включаются в общий договор или оговариваются в отдельном соглашении. Их стоимость может достигать 30—40% от общих затрат на проектирование, нередко предусматривается оплата авансом.

Обязательный пакет рабочей документации, как правило, состоит из архитектурной и конструктивной частей, разделов, посвященных системам водоснабжения и канализации, отопления, вентиляции. Также в него входит общая схема энергоснабжения. Окончательный проект разводки электросетей и инженерных коммуникаций выполняется после подготовки дизайн-проекта, предусматривающего размещение мебели, установку санитарно-технических, отопительных приборов и т.п. Если отложить его на неопределенное время, то переделка рабочей документации неизбежна.

Практика показывает, что лучше заказывать полный проект дома. Установка новых или модернизация существующих инженерных систем в уже построенном здании приводит к нарушению уклада жизни его обитателей и требует серьезных моральных и материальных затрат.

Отметим, что индивидуальный проект — интеллектуальная собственность его создателей. Передача проектной документации третьим лицам без согласования с проектировщиками является нарушением Закона "Об авторском праве и смежных правах" и может иметь досадные последствия.

НА ОШИБКАХ СТРОИТЕЛЕЙ...

Что касается поиска строителей, то при всем многообразии предложений частные заказчики вынуждены выбирать между "дешевизной", непредсказуемым качеством, отсутствием гарантий (нанимать бригады шабашников) и рыночными ценами, квалифицированным исполнением, закрепленными в договоре подряда обязательствами, то есть обращаться в строительные организации с хорошей репутацией. Разумеется, существует небольшая вероятность того, что "самостийные" бригады реализуют проект на удовлетворительном уровне, но стоит ли рисковать, учитывая общий объем вкладываемых средств? Рабочие из стран СНГ не несут ответственности за результат своей деятельности, и при несоответствии произведенных строительных работ действующим нормам, а также при аварии будет невозможно найти виновных. Более того, Закон "Об организации строительства (реконструкции) объектов недвижимости, осуществляемого физическими лицами на территории Московской области" указывает, что ответственность за нарушение норм и правил, использование некачественных строительных материалов, отступление от утвержденной проектной документации несет индивидуальный застройщик, если иное не предусмотрено договорами.

Три варианта жилого загородного дома. В ходе работ постепенно меняется оформление фасадов

Существует несколько способов поиска строительной организации. Можно воспользоваться услугами проектно-строительной фирмы, которая разрабатывает и реализует проекты. Другой вариант — следовать рекомендациям проектировщиков из частных мастерских, которые, как правило, работают с надежными партнерами. В любом случае лучше познакомиться с несколькими кандидатами — осмотреть возведенные дома, оценить сметные предложения, поинтересоваться наличием лицензий и других разрешительных документов.

В договоре подряда заказчик и строительная организация оговаривают условия проведения, оплаты и контроля качества строительных работ, взаимные права и обязанности, штрафные санкции, процедуры разрешения спорных ситуаций и многое другое. В качестве приложений этот документ обязательно включает сметный расчет, график выполнения и финансирования работ, перечень актов скрытых работ и пр. Заметим, что составление детализированной и максимально точной сметы возможно лишь при наличии полного комплекта проектной документации. Перед утверждением сметный расчет всегда согласовывается с заказчиком.

ДОМ БЕЗ ДОЛГОСТРОЯ

Специалисты считают, что загородный дом нужно построить, подключить к отоплению и прочим системам за один строительный сезон. Земляные работы начинают в конце апреля или в мае, к середине сентября возводят крышу, до наступления холодов устанавливают необходимое инженерное оборудование, а отделочные работы выполняют зимой. Таким образом, возведение дома занимает полтора года. Консервация недостроенного здания потребует существенных затрат, причем за зиму строительные конструкции все равно частично разрушатся. Продолжать сооружение дома в холода также нежелательно — качество работ снизится, а расходы значительно возрастут. Не секрет, что долгострой способен превратить жизнь заказчика в кошмар с продолжениями. Чтобы возведение загородной резиденции проходило четко по графику, необходимо заранее учесть продолжительность подготовительных этапов и тщательно продумать последовательность действий. Эскизное проектирование занимает от одного до трех месяцев, подготовка рабочей документации в зависимости от количества разделов и сложности здания — полтора-три месяца. На изучение проекта, составление сметы подрядчику потребуется от двух до четырех недель. В общей сложности на подготовку к строительству уходит не менее четырех месяцев, поэтому лучше приступить к ней заранее.

ИСТОРИЯ СОЗДАНИЯ ОДНОГО ПРОЕКТА, РАССКАЗАННАЯ АНДРЕЕМ ТУРОВСКИМ, РУКОВОДИТЕЛЕМ ПРОЕКТНОГО БЮРО:

— Преуспевающий бизнесмен обратился в бюро с просьбой переработать проект дома с учетом условий участка. Уверенный в собственных желаниях, заказчик планировал приступить к возведению дома спустя две-три недели после начала проектных работ. Изначально коттедж предназначался для строительства на берегу озера Мичиган и имел П-образную форму. По внутренней стороне "перекладины" была запланирована гостиная с зимним садом, обращенная окнами на север. Понимая нелогичность подобного расположения дома в наших широтах, архитектор предложил изменить форму здания на Г-образную. Гостиная с камином и зимним садом находилась в меньшей "перекладине", ориентированной на северо-восток. Застекленна пространство не затемнялось, а угол позволял устроить уютную, вымощенную плиткой площадку. Вариант был отвергнут, однако заказчик согласился с некоторыми доводами архитектора. Следующий эскиз представлял собой мансардный дом Т-образной формы; коммуникационное помещение, объединяющее входную зону, гараж и лестницу в подвал, вынесли в отдельный объем. На первом этаже верхней "планки" разместили гараж и бассейн, в "ноге" — гостиную, гардеробную и кухню-столовую. Под лестницей, ведущей в мансардный этаж, предполагали устроить каминную зону. Сразу от пола мансарды начиналась крыша уклоном 30°; со стороны гаража и бассейна она опускалась почти до самой земли. Вписать здание в лесной массив предполагалось при помощи облицовки искусственным камнем. Заказчик не принял и второго варианта, однако планировку с некоторыми изменениями одобрил. При этом он пришел к выводу, что проект должен напоминать постройки Фрэнка Ллойда Райта. Прежде чем начать работу над третьим вариантом, архитектор попросил клиента нарисовать фасад и кровлю будущего дома. Коммуникационное помещение включили в состав основного здания, вход в подвал перенесли в кладовую при кухне, у мансарды появились стены. По желанию застройщика увеличили кровельные свесы и сделали треугольные врезки над окнами мансардного этажа. Крыша получилась сложной, но очень эффектной. Между первым этажом и мансардой устроили навес из того же кровельного материала, но с большим углом наклона, чем крыша. Этот прием зрительно уменьшил высоту здания и позволил ему "распластаться" по земле, что характерно для построек Райта. Впрочем, третий вариант тоже не понравился, и строительство отложили. Четвертый эскизный проект — результат совместной работы архитектора и заказчика. Планировка первого этажа получилась более логичной: каминная труба четко разделила гостиную на функциональные зоны; лестницу на мансардный этаж перенесли в угол — теперь ее можно увидеть с улицы, к тому же она стала светлее. В мансарде устроили галерею и второй свет в зоне лестницы, что визуально увеличило объем гостиной. Центральную часть здания немного приподняли и остеклили со стороны главного и внутреннего фасадов. Навес между этажами превратился в полноценную, опирающуюся на столбы крышу с мансардными окнами. Площадка вокруг здания, несколько приподнятая над землей и выложенная, как и цоколь, природным камнем, создавала ощущение простора. Так, благодаря творческой энергии и требовательности заказчика были созданы четыре варианта одного проекта.