Татьяна Гагарина

Искусство перевоплощения

РЕМОНТ КВАРТИРЫ. "Глаза боятся, а руки делают" — эта народная мудрость как нельзя лучше характеризует ремонт городского жилья. Особенно если это мероприятие сопровождается перепланировкой, переустройством, переоборудованием или реконструкцией собственной "драгоценной жилплощади".

ЗАКОНЫ И ПРОЦЕДУРЫ

На территории Москвы вопросы, связанные с переустройством жилых помещений, регулируют два законодательных акта: Закон № 37 г. Москвы от 29.09.1999 г. "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" и Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005 г. № 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы" (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства Москвы № 883 ПП от 15.11.2005 г.).

Принимая решение о переустройстве квартиры, владелец должен получить разрешение в Государственной жилищной инспекции (Мосжил-инспекции). При этом у него есть два пути — короткий и длинный. Если планируемые мероприятия не затрагивают несущие конструкции здания или системы его жизнеобеспечения, то согласование переустройства жилья и утверждение нового плана БТИ производятся через "единое окно" в районном отделении Мосжилинспекции. Для этого владелец квартиры должен выполнить эскиз, отражающий будущие изменения, и подготовить пакет документов. В состав последнего входят заявление, действующий план БТИ, копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги и нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи на перепланировку или переоборудование квартиры. Вердикт жилищной инспекции должен быть выдан в течение 20 дней со дня подачи заявления. В случае отрицательного решения владелец квартиры получает письменное обоснование отказа.

Для согласования серьезной модернизации городского жилья требуется профессионально выполненный проект. Порядок действий многим поначалу представляется бесконечным путешествием от одной инстанции к другой. Однако на деле эту "дорогу" может осилить даже непосвященный. Если переустройство планируется в новостройке или относительно "молодом" серийном доме, то проект заказывается в специализированных и проектных организациях, обладающих соответствующей лицензией.
01. Эскизный дизайн-проект перепланировки типовой двухкомнатной квартиры в доме серии П-ЗМ, автор А.Молчанов:
а — план снесенных и возведенных перегородок;
б — план квартиры после реконструкции с расстановкой мебели;
в — эскизы помещений

Подчеркнем, что следует быть осторожным при покупке квартир с так называемой свободной планировкой. Для новостроек типична ситуация, когда перегородки не возводятся с целью экономии материалов и минимизации бросовых затрат. Однако на плане БТИ эти конструкции обозначены, то есть на пересмотренное расположение перегородок необходимо получить официальное разрешение.

Если квартира находится в доме, относящемся к старому жилому фонду, то проектировщикам требуется техническое заключение о состоянии здания. В Москве проект переустройства жилых помещений, расположенных в старинной постройке, обычно заказывают институту "МосжилНИИпроект", специалисты которого также проводят обследование несущих конструкций, инженерных коммуникаций и т.д. Владельцы недвижимости в современных домах, как правило, обращаются в МНИИТЭП.

Готовый проект направляется на согласование в СЭС, пожарную инспекцию, службу эксплуатации (ДЭЗ), районный отдел архитектуры и т.д. Получив все необходимые визы, хозяин квартиры сдает документацию в жилищную инспекцию.

Как определить, какой маршрут (по эскизу или по проекту) нужно пройти, чтобы получить заветную резолюцию? Основной источник информации — "Перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах и условия их проведения", который является неотъемлемой частью упомянутого Постановления № 73-ПП. В документе указано, что, скажем, перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат и кухонь производится по эскизу, а установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов требует проекта. Еще один пример. Для того чтобы полностью или частично разобрать ненесущую перегородку, достаточно представить эскиз. Вместе с тем, получить разрешение на устройство проема в несущей стене или межквартирной перегородке без проекта не удастся.

В наши дни многие хозяева беспечно объединяют лоджии и балконы с внутренними помещениями. При этом мало кто из них догадывается, что подобные метаморфозы производятся по особому проекту, согласованному в порядке, установленном Москомархитектуры.

Бывает и так, что владелец квартиры не собирается сносить или воздвигать перегородки, устраивать проемы или перемещать коммуникационные стояки. В его планы входит "всего лишь" переселение кухни на место ванной комнаты и наоборот. Такая рокировка не имеет никаких шансов быть согласованной. По действующим санитарным нормам (СанПиНам) ванная комната не может находиться над кухней нижнего этажа. Более того, не разрешается даже самое незначительное увеличение габаритов ванной комнаты за счет площади кухни.

Иногда хозяева полагают, что запрашиваемая ими перепланировка может быть согласована по эскизу, а сотрудники жилищной инспекции придерживаются на этот счет иного мнения. Например, владельцы квартиры, расположенной в многоэтажном доме, хотят сделать дверной проем в ненесущей железобетонной перегородке. Между тем, такой элемент может выполнять конструктивную функцию — обеспечивать пространственную жесткость здания. Подтвердить или опровергнуть это предположение — прерогатива авторов типового проекта. Если железобетонная " скорлупка" толщиной 70 мм не что иное, как часть диафрагмы, объединяющей несущие конструкции высотного строения, то устройство проема должно выполняться строго по проекту.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОБЛЮДЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ И НОРМАТИВНЫХ АКТОВ

Переустроенную без соответствующего разрешения квартиру нельзя продать, обменять или подарить. Если о самовольных переделках становится известно в жилищной инспекции, хозяева получат предписание согласовать перепланировку или восстановить изначальное состояние жилья. К владельцам "нехороших" квартир, игнорирующих распоряжения властей, сначала применяют штрафные санкции. Если это не помогает, незаконопослушных граждан привлекают к суду.

Однако юридические и финансовые осложнения — пустяки по сравнению с теми бедами, которые могут причинить бездумные и безответственные действия не в меру ретивых "реформаторов". Ослабляя или разрушая важные конструктивные элементы, увеличивая нагрузку на несущие конструкции и т.д., собственники отдельных квартир подвергают риску не только себя, но и других обитателей дома. Подчеркнем, что некоторые виды работ не разрешается производить ни при каких обстоятельствах. Скажем, нельзя разбирать или перестраивать вентиляционные каналы и шахты, затрагивать коммунальные инженерные сети, занимать общедомовые площади и т.д. Подобные мероприятия не только ухудшают комфортность проживания, но и снижают санитарно-гигиеническую, экологическую и пожарную безопасность здания.

Добавим, что бесплатные консультации по вопросам переустройства и перепланировки квартир можно получить в специализированных организациях, занимающихся ремонтом и реконструкцией жилого фонда.

Если хозяева не имеют возможности лично заниматься согласованием переделок, за них это сделают опытные посредники. Правда, не стоит рисковать и обращаться в сомнительные "конторы" или к черным маклерам. Посреднические услуги оказывает большинство серьезных подрядных фирм. Причем на оформление разрешительной документации заключается самостоятельный договор. Другими словами, получение заветных бумаг никоим образом не связано с другими видами работ (проектных, общестроительных и пр.). Реализацию легализованного переустройства клиент может отложить на неопределенное время.
02. Эскизный дизайн-проект перепланировки типовой двухкомнатной квартиры в доме серии П-ЗМ, автор Е.Сметавина:
а — план снесенных и возведенных перегородок;
б — план квартиры после реконструкции с расстановкой мебели;
в — эскизы помещений
03. Листы рабочего дизайн-проекта перепланировки квартиры, автор М.Фролова (компания "Пробизнесетрой"):
а — план расстановки мебели;
б — план привязки освещения;
в — развертка стен гостиной; vг — план полов; план "теплых полов"

Если квартира находится не в Москве, а, например, в Московской области, то за разъяснениями о порядке согласования переустройства и перепланировки городского жилья следует обращаться в соответствующие подразделения администрации города. Обычно такие вопросы курирует районный архитектор. Заявление владельца квартиры рассматривает Межведомственная комиссия. Справедливости ради отметим, что ориентиры везде одни и те же, ведь строительные и санитарные нормы имеют федеральное значение.

В ЛАБИРИНТАХ ЗАМЫСЛА

Верный способ не допустить серьезных ошибок и избежать досадных просчетов — создать дизайн-проект перепланировки или переустройства квартиры (не путать с архитектурно-конструктивным проектом). Впрочем, подобная документация пригодится и в ходе "штатного" капитального ремонта. Спорные ситуации легче "разрулить", когда пожелания хозяев зафиксированы на бумаге, причем не только в письменной, но и в графической форме.

Для разработки дизайн-проекта следует привлекать профессионального дизайнера со специальным (желательно архитектурным) образованием и достаточным практическим опытом. Такой специалист должен не только обладать безукоризненным вкусом, тонко чувствовать игру света и тени, мастерски владеть цветовой палитрой, но и разбираться в законах построения жилого пространства, хорошо знать нормативную базу, иметь четкие представления о границах возможного. К тому же дизайнер должен уметь общаться с клиентом, решать психологические задачи. Ремонт делается для конкретных людей со своими привычками и образом жизни, эстетическими воззрениями и прагматическими представлениями. Важно найти баланс между умозрительными ожиданиями клиента и его финансовым потенциалом.
04. Возведение конструкций, изменяющих внешний облик здания, чревато административным наказанием

Для начала заказчик должен составить техническое задание, представляющее собой подробный перечень пожеланий владельца квартиры и членов его семьи с указанием приоритетных позиций. На основании этого документа дизайнер разрабатывает первоначальный эскизный вариант дизайн-проекта, по которому прикидывается предварительная сметная стоимость ремонтно-строительных работ. Анализируя планы и расчеты, заказчик имеет возможность оценить предстоящий объем затрат и сравнить его со своими денежными ресурсами. Если задуманный ремонт клиенту не по карману, то всегда есть возможность пересмотреть некоторые решения и изыскать способы сэкономить. Застройщик должен определиться, что не подлежит изменению, а что можно скорректировать в сторону удешевления. Так, например, дорогостоящие материалы могут быть заменены более доступными аналогами (без потери качества конечного результата). Следует весьма взвешенно подходить к концептуальным дизайнерским изыскам, реализация которых требует устройства многоуровневых подвесных потолков, лекальных поверхностей, фалыико- лонн, подиумов и т.д. Скажем, криволинейные стеновые конструкции обходятся, как минимум, на 20% дороже, нежели имеющие любую другую сложную конфигурацию. При этом нет никакой уверенности, что через некоторое время не окажется, что жить " в изогнутом пространстве" вам неудобно. Вывод: неординарные объемно- планировочные решения должны быть оправданы не только в эстетическом, но и в практическом, функциональном и эргономическом аспектах.

При детальном изучении проекта могут быть выявлены проблемы, связанные с инженерным обеспечением городского жилья. В частности, для современных квартир характерна насыщенность электроприборами. Зачастую у энергетиков нет технической возможности предоставить запрашиваемые киловатты. В случае положительной резолюции владельцу квартиры придется выложить немалую сумму за желанный прирост мощности.
05. Для объединения лоджии с внутренними помещениями требуется отдельный проект

Обсуждая эскизные версии дизайн-проекта, дизайнер и заказчик стремятся найти оптимальный вариант. Рассматриваются различные решения, анализируются возможные риски и способы их минимизации, оцениваются альтернативные ходы. Дизайнер обязан предупредить клиента обо всех последствиях того или иного шага. Пока переустройство или перепланировка существуют только на бумаге, любые недочеты легко поправимы. Другое дело, когда клиент произвел ремонт, вложил серьезные средства в систему "умного дома", тотальный кабельный обогрев, кондиционирование, принудительную приточно-вытяжную вентиляцию и прочее, а служба эксплуатации не разрешила подключить подводящий кабель к общедомовому распределительному щиту. Основание для отказа — перегрузка по мощности. Иначе говоря, закупив электрооборудование последнего поколения, владелец квартиры не сможет им пользоваться, по крайней мере, всеми приборами одновременно.

Системы водоснабжения и отопления также требуют внимательного отношения. Замена старых сантехнических приборов на современные аналоги обычно происходит совершенно "безболезненно". В относительно новых домах даже крупноформатные ванны джакузи не слишком "напрягают" внутренний водопровод и канализацию. А вот в старом жилом фонде такие внушительные емкости устанавливают только после надлежащего усиления несущих конструкций (выполняется по проекту и на основании результатов технического обследования). Не все так просто, если владельцы квартиры решили обзавестись небольшим бассейном (спа и др.). Внедрение подобного гидротехнического устройства требует специального проекта, согласованного в различных инстанциях (прежде всего, в ДЭЗе), а также основательной подготовки зоны монтажа. Подчеркнем, что вновь устанавливаемая сантехническая и отопительная техника должна иметь российские сертификаты соответствия.

Утвержденный заказчиком вариант дизайн-проекта (рис. 01, 02) становится базовым документом для дальнейших действий. Во-первых, чертежи предполагаемой перепланировки и переустройства отправляются вместе с другими бумагами на согласование. Если принятые решения не вполне соответствуют установленным нормативам, то от задумок дизайнера придется частично или полностью отказаться. Во-вторых, одобренный властями эскизный проект служит отправной точкой для создания рабочего дизайн-проекта (рис. 03). Последний представляет собой комплект чертежей, включающий план демонтажа и монтажа стеновых конструкций, технологическую карту производства работ, детальный план после реконструкции, планы и разрезы потолков и полов, план размещения электроприборов, потолочных и настенных светильников, планы розеток и выключателей с привязкой, план монтажа и спецификацию сантехнических приборов, обмерочные чертежи, развертки стен, планы расстановки мебели и т.д. Другими словами, заказчик получает объемный том, содержащий подробную информацию о будущем состоянии квартиры и способах его достижения.

ДМИТРИЙ ПАВЛОВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ "СТРОЙМОДА-М":

— Закон № 37 и сопутствующее ему Постановление № 73-ПП запрещают непрофессиональное вмешательство в конструктивную схему и системы жизнеобеспечения многоэтажных домов. Владельцы городского жилья должны четко осознавать, что покупка отдельной квартиры не означает приобретение дома в целом. Другими словами, любое существенное изменение должно быть одобрено и зафиксировано соответствующими структурами городского самоуправления, Установленный порядок позволяет снизить риск чрезвычайных ситуаций, обеспечивает специалистов достоверными сведениями о состоянии того или иного здания, предоставляет реальную возможность принимать адекватные решения.

Замечу, что слухи о неимоверных трудностях процедуры согласования сильно преувеличены. Опасения владельцев квартир, как правило, зиждутся на незнании предмета, недостатке информации и опыта. Чтобы обрести уверенность, нужно обсудить все вопросы с компетентными людьми, В нашей компании владельцы квартир всегда могут получить бесплатную информационную поддержку. В частности, мы предоставляем контактные данные проектных организаций и контролирующих органов, даем разъяснения ключевых моментов законодательных актов, проблемных аспектов переустройства городского жилья, перспектив реализации неординарных решений и т.д.

СЕРГЕЙ РАЗУМЕЕВ, ДИРЕКТОР КОМПАНИИ "БЕСТ-СЕРВИС":

— Если клиент временно отсутствует в городе или ограничен во времени и не в состоянии руководить ремонтом квартиры, то он может передать подрядной организации функции единого заказчика. В этом случае специалисты фирмы- исполнителя от имени хозяина недвижимости ведут переговоры с дизайнерами, заключают контракты на поставку материалов, подыскивают на конкурсной основе субподрядчиков, согласовывают переустройство жилых и подсобных помещений, планируют и координируют ремонтно-строительные работы вплоть до сдачи объекта " под ключ" и т.д. При этом клиент, что называется, "держит руку на пульсе" процесса.

Он регулярно получает и визирует эскизы, проекты, сметы, отчеты, тексты договоров и другие документы. Находясь в деловой поездке или на отдыхе, владелец квартиры может следить за ходом переустройства городского жилья по фотографиям, полученным по обычной или электронной почте.

ВАСИЛИЙ КУЗНЕЦОВ, ДИРЕКТОР АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "МЕТРОПОЛИС" :

— Всем известно о том, как сложно получить разрешение на перепланировку в Москве. Поэтому многие жители предпочитают не тратить силы на общение с чиновниками и выполняют перепланировку без разрешения, что чревато судебным разбирательством. Даже специально введенный режим "единого окна" не спасает положение: только элементарные перепланировки, выполняемые по эскизам, согласуются в Жилищной инспекции без дополнительных разрешений за 20 дней. Более сложные перепланировки должны быть выполнены в строгом соответствии с проектом и впоследствии согласованы. "Единое окно" Жилищной инспекции просто заменило собой Межведомственные комиссии управ и округов, а процесс согласования остался таким же трудоемким и длительным, занимающим от двух до шести месяцев, в зависимости от сложности.

Однако на рынке услуг уже давно работают фирмы, занимающиеся согласованием, которые помогут улучшить условия жизни в отдельно взятой квартире. Агентство недвижимости "Метрополис" предлагает комплексный подход к решению этой проблемы. Клиенту помогут получить разрешение на перепланировку квартиры или офиса, реконструкцию, строительство в Подмосковье, а также на перевод помещений из жилого в нежилой фонд. Если вы еще не знаете, как именно изменить планировку, специалисты предложат несколько оптимальных вариантов, просчитают на компьютере все возможности увеличения площади помещений. Некоторые сотрудники компании имеют опыт перепланировки собственной квартиры и, следовательно, не только знают о том, какие документы необходимы для начала строительства, но и хорошо представляют себе весь производственный процесс.

В отделе согласований агентства недвижимости "Метрополис" смогут помочь как жителям блочных домов 1960-70-х годов постройки, известных своей неудобной планировкой, так и тем, кто живет в современных панельных зданиях. Услуги отдела согласования потребуются и владельцам новых квартир с так называемой свободной перепланировкой: по закону, необходимо согласовать каждую новую стену и инженерные коммуникации. Конечно, перепланировка — это не панацея от всех жилищных проблем. Но чаще всего работы по изменению первоначальной планировки помогают сделать жизнь в небольшой квартире более приятной и комфортной.

"У ПОХОДА ЕСТЬ НАЧАЛО..."

Чтобы, в отличие от похода из детской песенки, ремонт все же имел конец и был завершен в установленные сроки, владелец квартиры должен ответственно подойти к выбору исполнителей. Подчеркнем, что речь идет не о тривиальной "косметике", а о полномасштабных ремонтно-строительных работах, требующих высокого профессионализма и достойной культуры производства. Безусловно, велик соблазн обратиться в полуподпольную лавочку или к гастарбайтерам. Простодушных хозяев городской недвижимости заманивают низкими ценами и готовностью выполнить любое распоряжение заказчика. Однако следует помнить, что "вольные стрелки" не несут никакой ответственности за результаты своей работы. Более того, не владея специальными знаниями, "самостийные" бригады не осознают, какие последствия могут иметь те или иные действия. В случае же возникновения аварийной ситуации заказчик остается один на один со своими проблемами.

Чтобы не раскаиваться в собственной недальновидности, не жалеть о невосполнимых моральных и материальных потерях, необходимо заключить договор с подрядной строительной организацией. Последняя должна не только иметь все необходимые лицензии и сертификаты, но и обладать хорошей деловой репутацией, давно присутствовать на рынке, иметь налаженные партнерские связи.

В договоре подряда прописываются взаимные права и обязанности, условия выполнения и контроля качества ремонтно-строительных работ, гарантийные обязательства и т.д. Неотъемлемыми приложениями к основному соглашению являются согласованная и утвержденная заказчиком смета, график финансирования и этапов выполнения работ, перечень скрытых работ и пр. К тому же в обязательном порядке оформляется страховой полис ответственности перед третьими лицами в процессе переустройства квартиры. Стоимость страховки, как правило, не превышает 1% от общей суммы затрат на ремонтные работы. Кстати, страховой полис входит в пакет документов, необходимых для получения разрешения на переустройство квартиры.

Гарантия на ремонтно-строительные работы обычно соответствует требованиям Закона "О защите прав потребителей", то есть ее срок составляет не менее года. Этого времени вполне достаточно, чтобы обнаружить брак. Следует оговориться, что за рамки гарантийных обязательств выводятся работы, выполненные субподрядчиками и привлеченными со стороны специалистами. Так, собственные гарантии предоставляют производители и монтажники современных оконных систем, поставщики и инсталляторы систем вентиляции и кондиционирования, видеонаблюдения и других продуктов "умного дома", мастера художественного паркета и т.д. Кроме того, подрядные организации, как правило, не берутся за подключение высокотехнологичного оборудования (джакузи и др.).

Если договор оформлен по всем правилам, с указанием реквизитов фирмы, подписью руководящего лица и другими атрибутами действительного юридического документа, то неисполнение условий соглашения обойдется подрядчику в кругленькую сумму. Скажем, за каждый день просрочки исполнитель должен выплатить заказчику штраф в размере 3% от общей стоимости контракта.

Для ведения переговоров со строителями владельцу квартиры следует пригласить независимого специалиста, способного профессионально оценить предложения и требования подрядчиков. В дальнейшем такой человек может контролировать ход ремонтно-строительных работ, выполняя функцию технического надзора.

Редакция благодарит компании "СтройМода-М", "Бест-Сервис", " Пробизнесстрой", агентство недвижимости "Метрополис" за предоставленные материалы и помощь в подготовке статьи.