Итак, решение построить свой дом в следующем году принято. Но ждать весны, чтобы начать строительство, вряд ли разумно - об этом следует позаботиться уже сейчас. Что же необходимо знать начинающему застройщику?
Важно так спланировать работу, чтобы дом был возведен за один строительный сезон. Разумеется, строить можно и зимой, но в таком случае значительно возрастут затраты, а вот качество постройки будет не самым лучшим. Консервация недостроенного здания тоже нежелательна, поскольку полностью не защищает строительные конструкции от разрушения, к тому же обойдется недешево. На восстановление также потребуются дополнительные средства. Вот почему к концу августа - середине сентября необходимо возвести крышу дома. Осенью готовое строение подключают к отопительным и инженерным сетям, а зимой продолжают отделочные работы. При правильной организации дом можно построить за полтора года. Чтобы выполнить эту, прямо скажем, непростую задачу, нужно уже сейчас приступить к подготовительным работам.
Дом должен быть построен по профессионально выполненному проекту - это аксиома. Зимой главная задача застройщика заключается в том, чтобы получить рабочую проектную документацию. С одной стороны, она представляет собой всего лишь комплект чертежей, а с другой - гарантию того, что дом будет соответствовать требованиям заказчика. Помимо прочего, проект необходимо разрабатывать с учетом природных условий земельного участка: характера рельефа, физико-механических характеристик грунтов, уровня грунтовых вод. То есть на территории владения должны быть произведены инженерно-геологические изыскания и геодезическая съемка. Кроме того, проект следует согласовать с районным архитектором, иначе не удастся оформить строительный паспорт, а значит, получить разрешение на строительство. Это особенно актуально, если участок расположен в границах какого-либо города или поселка городского типа. Процедура согласования может продлиться целый месяц даже при условии, что проект не вызовет нареканий. Однако нередко отказ в выдаче разрешения на строительство носит субъективный характер. Если застройщик не согласен с решением районного архитектора, он имеет право обратиться в вышестоящую организацию или суд.
Существует три варианта приобретения проекта. Первый - покупка типового (повторно применяемого) проекта. Второй - заказ индивидуального проекта в архитектурной мастерской или у частного архитектора. Третий вариант - корректировка типового проекта в интересах конкретного заказчика, то есть изменение площади помещений, архитектурного облика дома, увеличение количества машиномест в гараже и т.д.
В чем преимущества и недостатки каждого варианта? Типовые проекты уже были использованы, то есть в свое время их заказали, оплатили, а потом авторы продали их по второму, по третьему разу. Основным преимуществом подобных проектов является дешевизна - стоимость каждого составляет от $350 до $1000. Однако типовой проект нуждается в так называемой привязке: раздел, посвященный фундаментам, должен быть переработан в соответствии с местными грунтовыми условиями и особенностями рельефа, а также с учетом возможностей заказчика. Минимальная стоимость адаптации проекта составляет $300-500. К этой сумме нужно добавить затраты на инженерно-геологические исследования грунтов, которые в зависимости от местных условий, размеров и конфигурации здания обычно могут составлять от $700 до $2000. Общий недостаток типовых проектов заключается в том, что они проектируются в расчете на определенного заказчика (реального или абстрактного), а значит, не всегда полностью соответствует требованиям застройщика, поэтому их необходимо переделывать. Таким образом, первый вариант плавно перетекает в третий.
Важным фактором при адаптации типового проекта является расположение постройки относительно сторон света. Если, например, главный фасад был оформлен как зимний сад, с обращенный на юг и юго-запад, то на другом участке въезд может находиться с иной стороны, и окажется, что зимний сад будет обращен на север. Конечно, в данном случае без корректировки не обойтись. Некоторые ошибочно полагают, что точно следуя типовому проекту можно построить дом, не внося никаких изменений. (Хотя вероятность этого, безусловно, существует.) Поскольку такие проекты разрабатывались несколько лет назад, они могут не соответствовать современным эстетическим, техническим и конструктивным требованиям. То есть приходится менять не только планировочные решения, но и конструктивные. Тем не менее, не стоит отказываться от поиска действительно качественного типового проекта. Даже с учетом адаптации и частичного изменения планировочного решения (без переноса несущих стен) подобный проект обойдется гораздо дешевле, чем индивидуальный. Кроме того, повторно применяемые проекты прошли апробацию, по ним уже построены дома. Заказчик вправе рассчитывать, что приобретенный им проект не содержит каких-либо "подводных камней", поскольку все недочеты выявлены в процессе строительства, и авторами внесены соответствующие исправления. Хотелось бы также отметить, что дома по типовым проектам, как правило, предназначены для людей со средним достатком. Этим обстоятельством подчас продиктованы скромные размеры, незамысловатость архитектурно-планировочного решения, применение сборных строительных конструкций, серийных узлов, стандартного инженерного оборудования и т.д.
 |
 |
 |
 |
 |
 |
При заказе индивидуального проекта застройщик имеет возможность воплотить все свои замыслы. Индивидуальное проектирование, обеспечивая высокое качество функционального, пространственного, а также конструктивного решения, в сущности, обходится не так уж и дорого, в 5-10% от полной стоимости строительства. Где и как заказать проект? Можно обратиться в проектный институт, частную мастерскую или к архитектору, занимающемуся частной практикой. В любом случае вы будете общаться с конкретным лицом - архитектором. Именно он разработает эскизный проект, который станет основой для выполнения полного комплекта чертежей проекта. Безусловно, многое зависит от личности проектировщика, его квалификации, вкуса, таланта. В этом смысле для заказчика не имеет значения, работает ли архитектор индивидуально или в какой-либо организации. Однако последняя имеет некоторые преимущества. Во-первых, организации проще пригласить специалистов, даже не состоящих в ее штате. Во-вторых, если заказчик и исполнитель не смогли прийти к компромиссу при разработке эскизного проекта, всегда есть возможность замены архитектора. К тому же с организацией проще договориться о предоставлении гарантий, проведении авторского надзора. Впрочем, и организация, и частный архитектор должны иметь лицензию, действующую на территории будущего строительства. Также стоит ознакомиться с постройками, спроектированными вашим архитектором (или хотя бы с их фотографиями), с выполненными им проектами. К сожалению, посетить построенные дома удается не всегда: после сдачи здание становится частной собственностью, подчас даже архитектор не может там появиться.
Окончательный выбор проектной организации и архитектора происходит на стадии эскизного проекта. Теоретически его следует заказывать в нескольких организациях, затем на конкурсной основе клиент выбирает устроивший его вариант. Однако это долго и довольно дорого: подготовка эскизного проекта составляет около 20-25% от стоимости архитектурно-строительной части всего проекта. Поэтому на стадии эскизного проектирования архитекторы, как правило, предлагают несколько вариантов архитектурно-планировочного решения. Современные компьютерные технологии позволяют демонстрировать трехмерную модель будущего здания с разных сторон. При этом заказчик сможет представить, как будет выглядеть дом в тот или иной сезон при различном освещении (с учетом географического положения участка и времени суток). Также существует возможность "обойти" постройку снаружи и внутри, посмотрев созданный средствами компьютерной графики анимационный ролик.
Документация рабочего проекта в разных организациях может несколько отличаться. Обычно заказчику предлагают пакет, состоящий из архитектурной и конструктивной частей, а также раздела инженерных систем, который включает разработку систем отопления, водоснабжения и канализации. Стоимость такого проекта составляет 15- 30 $/м2 и более. Проектирование систем приточной вентиляции и электроснабжения целесообразно вывести за рамки рабочей документации. Разработку систем кондиционирования и приточной вентиляции лучше доверить специализированной фирме, поставляющей оборудование и выполняющей монтаж, - ей проще создать систему, оптимизированную по всем параметрам. Система электроснабжения непосредственно связана с дизайн-проектом, являющимся логическим продолжением сотрудничества архитектора или архитектурной фирмы с конкретным заказчиком. Характер интерьера во многом определяется средствами освещения и наличием электрооборудования. Поэтому желательно (и дешевле для заказчика), чтобы систему электрообеспечения проектировала либо архитектурная фирма на стадии дизайн- проекта, либо организация, которая будет заниматься оформлением интерьера. Не стоит торопиться с проектом электроснабжения застройщикам, решившим воплотить в своем жилье идеи "интеллектуального дома", когда все системы жизнеобеспечения здания контролирует автоматизированная система управления. Однако рабочий проект должен содержать данные о вводе электрокабеля, расположении распределительного щита и т.д.
Чтобы началась работа над эскизным проектом, заказчик должен предоставить выписку из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного надела), имеющую графическое приложение, на котором представлен план участка с обозначенными геометрическими размерами и расположение его относительно сторон света. Помимо этого, при покупке надела на первичном рынке недвижимости необходимо получить в организации, занимавшейся благоустройством коттеджного поселка (если владение находится в поселке, а не в деревне), план расположения инженерных систем - газопровода, канализации, водопровода и т.д.
- Что касается внешнего облика здания, его концептуального решения, то обычно клиент имеет определенные предпочтения и рассказывает о них автору проекта, опираясь на фотографии, рисунки, иллюстрации в журналах, каталогах и т.п. Возвращаясь к преимуществам заказа проекта в мастерской, отметим, что работа над проектом может быть предложена архитектору, эстетические воззрения которого близки представлениям застройщика. Но не следует "давить" на проектировщика: слишком большая зависимость от клиента парализует его творческие силы. Стремясь настоять на своем, заказчик, образно говоря, рискует вместе с водой выплеснуть из купели и ребенка - оригинальную идею, ведь именно благодаря ей дом станет неповторимым.
Речь идет о копии фрагмента плана, отображающего данный участок. Если высота рельефа резко понижается, проводится геодезическая съемка территории - ее можно заказать специализированной организации или получить результаты съемки у руководителя коттеджного поселка. Если понижение рельефа составляет не более метра на всю длину (не менее 40-50 м) земельного надела, для начала проектирования не потребуется геодезическая съемка, но в дальнейшем ее все равно нужно будет сделать. Подобная работа обойдется в $5-6 за сотку. Если участок приобретен на вторичном рынке и расположен на территории муниципального образования, то необходимо получить так называемую исполнительную геодезическую съемку, на которой нанесены инженерные коммуникации, соседние здания и другие объекты.
Заказчику также понадобится перечень планируемых помещений (экспликация) с указанием их предполагаемой площади (за ориентир можно принять габариты комнат городской квартиры). После составления такого перечня определится размер будущего дома. Задавая количество жилых (гостиных, спален, столовых, детских, кабинетов и т.п.) и вспомогательных (санузлов, кухонь, холлов, тренажерных залов, мастерских и т.п.) комнат, нужно помнить, что часть площади займут технические и подсобные помещения (топочная, прачечная, кладовые и др.), а также коридоры, лестничные клетки, переходы. Следует выбрать тип гаража - встроенный, пристроенный, отдельно стоящий, а также определиться с количеством машиномест. Бесспорно, перед застройщиком стоит непростая задача - учесть интересы всех членов семьи и реально оценить свои финансовые возможности. Конечно, начиная строительство, хочется реализовать все свои планы, например, устроить собственный бассейн, бильярдную, боулинг, творческую студию и т.д. Однако, чтобы возведение загородного дома не превратилось в долгострой, к началу строительства заказчик должен располагать суммой, равной стоимости здания без отделки (в среднем 250-300 $/м2).
Через полгода примерно такая же сумма потребуется на отделку и инженерное оборудование. Оптимизация затрат во многом связана с планировочным решением. Например, квадратный метр общей площади дома с подвалом и мансардным этажом обойдется дешевле, чем дома без подвала и с неэксплуатируемым чердачным помещением, при одинаковой площади застройки и этажности.
На выполнение эскизного проекта должен быть заключен договор. Предварительно составляется задание на проектирование, в нем детально оговариваются параметры, характеристики, архитектурно-стилистические особенности дома. Впрочем, зачастую ограничиваются устным соглашением. На стадии эскизного проектирования, как правило, составляется ориентировочная смета - это помогает заказчику планировать расходы и вести переговоры со строителями. После утверждения эскизного проекта заключается договор на разработку рабочей документации. Следует помнить, что, в соответствии с законом об авторских правах, архитектор имеет право собственности на проект. Если заказчик хочет, чтобы разработанный для него проект не был продан вторично, он должен внести в договор соответствующее условие, при этом стоимость проекта увеличивается в полтора-два раза. Кроме того, клиент вправе запретить появление публикаций о его доме.
Для проектирования нулевого цикла конструктору потребуется техническое заключение по инженерно-геологическим изысканиям, осуществляемым специализированными геологическими организациями. На земельном участке бурят две-четыре скважины глубиной 8 м, а иногда и более - в зависимости от характера рельефа, геологических условий, геометрии и параметров здания. Затем проводится лабораторный анализ отобранных проб грунтов, определяются их физико-механические свойства. На основании полученных результатов делает техническое заключение, включающее геологические разрезы участка. Только при наличии этого документа возможен выбор и проектирование оптимального типа фундамента. Нередко застройщики экономят на инженерно-геологических изысканиях, ссылаясь на опыт соседей, построивших дом в 50 м от их участка и уверяющих, что грунты отличные, подземных вод нет. Однако специалисты знают, что грунтовые условия могут существенно отличаться даже в пределах 5-10 м. Если нет точных данных, то при проектировании фундамента перестраховываются, в результате чего не полностью используется несущая способность грунтов, перерасходуются строительные материалы, проводятся дополнительные работы. Таким образом, клиент теряет больше, чем экономит. Однако это еще полбеды. Отказываясь от инженерно- геологических изысканий, застройщик берет на себя ответственность за надежность фундамента. В подобном случае ни проектировщики, ни строители не станут предоставлять каких-либо гарантий. Другими словами, если фундамент начнет давать трещины, потеряет несущую способность, будет размыт и т. д., заказчику останется только сожалеть о былой беспечности.
Рабочий проект содержит не только чертежи, но и спецификации строительных
конструкций, ведомости расхода материалов. За отдельную плату можно заказать
точную смету предстоящего строительства. Чтобы оценить качество проектно-сметных
работ, застройщик имеет возможность обратиться за экспертизой в компетентную
организацию. Сроки разработки проекта во многом зависят от клиента. В среднем на
эскизное проектирование уходит около месяца, на разработку рабочей документации
- до трех месяцев. Если к началу строительного сезона проект не завершен,
некоторые заказчики договариваются с проектировщиками и получают его по частям.
Однако впоследствии такой путь может обернуться необратимыми ошибками.
Взаимодействуя с проектировщиками, застройщик не должен забывать о строителях. За зиму необходимо выбрать строительную организацию, ознакомить ее специалистов с проектом, определить стоимость и сроки проведения работ. Задача упрощается, если заказчик имеет дело с проектно-строительной компанией, которая способна вести строительство своими силами. Более того, зачастую подобные организации предоставляют скидки на индивидуальное проектирование, если клиент заключил с ними договор и на реализацию проекта. Проектно-строительные компании, как правило, берут на себя заботы о геодезической съемке и инженерно-геологических изысканиях, а также помогают получить разрешение на строительство. Проектные фирмы могут выступать в качестве генподрядчика, приглашая специализированные организации на отдельные виды работ - возведение монолитных фундаментов и стен, монтаж кровли и инженерного оборудования и др.
Обычно застройщик стремится нанять строительную фирму, которая выполняет весь комплекс работ. В этом случае также может помочь проектная организация, рекомендуя компании, хорошо зарекомендовавшие себя на строительном рынке. Многие проектные фирмы на протяжении десятилетий сотрудничают с одними и теми же строительными организациями. Солидные проектные мастерские всегда "болеют" за конечный результат, поэтому негативно относятся к тому, что заказчики приглашают для реализации проекта случайных строителей, в недавнем прошлом сельских механизаторов из республик бывшего СССР. Прежде чем заключить договор со строительной организацией, следует навести о ней справки, оценить ее сметные предложения, познакомиться с конкретными исполнителями, а именно - с прорабом или с начальником участка, который будет руководить стройкой. Желательно также обращаться за консультациями к независимому специалисту в сфере строительного бизнеса. Строительную компанию желательно выбрать до середины февраля. Надежные строительные фирмы к этому времени обычно уже собирают пакет заказов на начало сезона. Чтобы возвести фундамент в июне, застройщику следует поторопиться с заключением договора на строительные работы. В противном случае ему вряд ли удастся нанять квалифицированных рабочих.
Итак, строительный сезон завершен. Да здравствует следующий строительный сезон!
Редакция благодарит компанию ПСК "ПРОБИЗНЕССТРОЙ" за предоставленную информацию.
